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王家梅、陈永明与宋莲根房屋买卖合同纠纷一审

法院： 上海市杨浦区人民法院案号：（2016）沪0110民初6199号
 
原告王家梅，女，1963年3月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人XXX，XXXXXXXXXXXXXXXX。原告陈永明，男，1960年11月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人XXX，XXXXXXXXXXXXXXXX。被告宋莲根，男，1982年3月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人XXX，XXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人XXX，XXXXXXXXXXXXXXXX。*三人刘丽娜，女，1978年10月8日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人XXX，XXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人XXX，XXXXXXXXXXXXXXXX。原告王家梅、陈永明诉被告宋莲根、*三人刘丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚立琼*任审判，并于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告王家梅、陈永明及其共同委托代理人陈鹏宇、被告宋莲根、*三人刘丽娜的共同委托代理人XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家梅、陈永明诉称，2015年10月，两原告以人民币（以下所涉币种均为人民币）4,200,000元的合同价格购买被告名下坐落于上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），并与被告及被告的代理人刘丽娜签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》各一份。嗣后，两原告按约向被告支付了全额首期购房款及相应的房屋买卖税费等。根据上述合同约定，被告应按约于2016年3月24日前配合两原告共同至房地产交易中心办理房屋转让过户手续。然而截止目前，被告或*三人未与两原告一同按约办理过户手续。期间，经两原告多次催促，均未果。故只能诉至法院要求判令:一、被告继续履行与两原告就上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将该房屋产权过户登记至两原告名下，由两原告共同共有；二、被告向两原告支付自2016年3月25日起至实际办理房屋产权过户登记手续之日止、以1,760,000元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。两原告为证明其主张，向本院提供以*据材料:1、上海市房地产登记薄。证明系争房屋的产权人是被告宋莲根。2、上海市房地产买卖合同。证明双方见了房屋买卖合同关系并约定了价格等条款。3、公证书。证明被告全权委托代理人办理房屋买卖事宜。4、收款收据及银行客户回单，证明两原告已经向被告支付了1,760,000元房款。5、发票及税收缴款书。证明两原告已经完成了审税并支付了相应的税款。6、律师函。证明两原告要求被告尽快履行双方签订上海市房地产买卖合同。7、情况说明。证明系争房屋1,500,000元银行抵押贷款已经还清。被告宋莲根辩称，不同意两原告的诉讼请求。系争房屋的实际产权人是*三人，当时因为家里存在特殊原因，系争房屋只能以被告的名义购买并登记在被告名下。因为有动迁纠纷，*三人不同意动迁分配方案，其舅舅及外婆就占有了系争房屋。在签订房屋买卖合同时，被告及*三人将该事实告知两原告，并口头协商好:如果*三人的舅舅和外婆不能迁出，双方解除房屋买卖合同。并且在合同付款协议中约定，银行贷款1,500,000元由光大银行做资金监管，被告实际交房后才能放款。光大银行收到被告和两原告的房屋交接书后，再将该笔款项交给被告。现在*三人的舅舅和外婆坚持不肯迁出房屋，故被告无法交房。*三人刘丽娜的意见同被告宋莲根的意见。经庭审质证，被告和*三人对两原告提供的证据1真实性没有异议，系争房屋的实际权利人是*三人，以被告名义购买的；对证据2真实性没有异议，但是认为在签订合同时已经告知两原告，系争房屋由*三人的舅舅和外婆占有，交房可能有困难，故约定了交房后房款，并口头约定如果不能交房，双方解除合同；对证据3真实性没有异议，也反映系争房屋的实际权利人是*三人；对证据4真实性没有异议，确实收到了该500,000元；对证据5没有异议；对证据6真实性没有异议，确实收到过律师函，但是因为被告无法交房，所以应当按照当时的口头约定解除合同。对证据7没有异议。经审理查明，上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告宋莲根,抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海金桥支行，债权数额为1,500,000元，期限从2012年7月23日至2042年7月22日。2015年10月25日，卖售人（甲方）宋莲根、买受人（乙方）王家梅、陈永明签订《上海市房地产买卖合同》约定，房地产坐落周家嘴路XXX弄XXX号XXX室。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计4,200,000元。甲、乙双方同意，甲方于2016年5月13日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2016年3月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定:首期房价款，乙方应于订本合同后当日支付甲方部分收取房价款,1,260,000元。甲方同意乙方通过向贷款银行申请,1,500,000元整贷款的形式支付*二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续后，于2016年2月20日前含当日内向该贷款银行申请贷款。待乙方之贷款申请经贷款银行通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后于2016年3月24日含当日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原收执收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方*二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，贷款由上海中原做资金监管，由乙方签字确认，甲方实际交房才可放款。（备注:由光大银行做资金监管）。*三期房价款，乙方应于办理产权过户当日直接支付给甲方*三期房价款计1,440,000元。待乙方取得房地产权证后30日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。2015年9月29日，被告、*三人出具《收款收据》，载明收到王家梅购买系争房屋的定金500,000元。2015年10月15日，*三人出具《收款收据》，载明收到王家梅购买系争房屋的部分房价款760,000元。2016年1月23日，原告王家梅兴业银行上海杨浦支行的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户向*三人的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户转账500,000元作为购房款。中原地产骆成虎在单据上写明“该笔款项已打到房东刘丽娜账户”。2015年10月15日，上海市杨浦区国家税务局十九所、上海市地方税务局杨浦分局十九所出具税收缴款书，载明收到宋莲根（等）其他个人所得税42,000元。2016年3月2日，上海市杨浦区国家税务局十九所、上海市地方税务局杨浦分局十九所出具税收缴款书，载明收到陈永明（等）契税48,300元。2016年3月28日，两原告委托律师分别向被告和*三人发出《律师函》，要求其于收到《律师函》之日起三日内，配合王家梅、陈永明共同至房地产交易中心办理房屋转让过户手续。2016年7月11日，中国农业银行股份有限公司上海自贸区分行个贷中心（原金桥支行）出具《情况说明》载明，“兹有我行贷款客户宋莲根（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX），2012年9月11日借款金额150万元，借款合同编号XXXXXXXXXXXXXXXXX，用于购买周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房产，已于2015年12月22日全部提前结清。”另查明，2015年10月12日，被告出具《委托书》并经上海市杨浦区公证处公证，载明被告委托*三人办理上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房地产的买卖事宜，代为签订房地产买卖合同及相关文件、代为收取房款、代为交房等。以上事实由原告提交房地产登记薄、上海市房地产买卖合同、公证书、委托书、收款收据、发票及税收缴款书、律师函、情况说明及各方当事人的陈述等证据材料予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，*三人作为被告的受托人与两原告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同中约定的出售方的权利义务均由被告承受，被告、两原告均应恪守履行。《上海市房地产买卖合同》签订之后，两原告根据合同的约定履行义务、按时支付了相应的房款，因被告不同意出售系争房屋导致该合同未能继续履行。现两原告表示在过户当日可以将房款940,000元支付给被告，在房屋交付之日将剩余房款1,500,000元支付给被告，故原告要求继续履行原告和被告签订的《上海市房地产买卖合同》、被告协助原告办理产权过户，与法有据，本院予以支持。至于系争房屋上的抵押权登记，因其对应的债权已经消灭，被告应予以注销。被告以实际交房无法实现、可能拿不到1,500,000元银行贷款由不同意继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，无合同和法律依据，本院不予采信。至于两原告要求被告支付利息之诉请，并无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依据《*人民共和国民法通则》*六十三条  、《*人民共和国合同法》*八条  、**百零七条  之规定，判决如下:一、原告王家梅、陈永明与被告宋莲根于2015年10月15日就上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告宋莲根应于本判决生效之日起十日内办理上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续，并应于抵押登记注销之日起三日内协助原告王家梅、陈永明办理上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告王家梅、陈永明名下；三、原告王家梅、陈永明应于被告宋莲根协助原告王家梅、陈永明办理上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续之日支付被告宋莲根房款人民币940,000元；四、原告王家梅、陈永明应于被告宋莲根交付上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋之日支付被告宋莲根房款人民币1,500,000元；五、原告王家梅、陈永明的其余诉讼请求，本院不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决*的期间履行给付义务，应当按照《*人民共和国民事诉讼法》*二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币20,200元（已减半收取），由被告宋莲根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市*二中级人民法院。

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